Vidas Hipotecadas

Texto de Ada Colau e Adrià Alemany
Casas para não perder, desenhos de Clara Nubiola

A gestão de Ada Colau à frente da prefeitura de Barcelona tem sido marcada por grandes investimentos em políticas habitacionais de cunho social. Neste excerto do livro Vidas Hipotecadas, publicado em 2012 pela Plataforma de Afetados pela Hipoteca e inédito em português, Colau e Adrià Alemany explicitam as razões históricas dos problemas de moradia na Espanha, o funcionamento das bolhas imobiliárias e as falhas dos prognósticos otimistas das décadas anteriores.

Na aposta pelo crescimento fácil, rápido e em curto prazo, a Espanha se entregou durante anos à festa imobiliária. Construíram-se mais moradias ali do que na Alemanha, Itália e França juntas. Mas essa superprodução nunca chegou a traduzir-se em maior acesso à moradia.Pelo contrário: desmentindo o dogma neoliberal, os preços não pararam de aumentar e os gastos com habitação na Espanha estão entre os mais altos da União Europeia.

Existem pelo menos dois elementos-chave para explicar esse paradoxo: por um lado, as baixas taxas de juros e a liberalização do crédito permitiram que bancos e caixas econômicas emprestassem muito dinheiro a quem quisesse, e o fizessem a prazos cada vez mais longos; por outro lado, a possibilidade de manter milhões de moradias vazias para especulação não era rebatida por nenhum tipo de penalização. O Estado propiciou a confusão entre o direito à moradia e o acesso ao crédito, impulsionando a propriedade privada para além dos limites razoáveis e à custa do superendividamento de boa parte da população.

Durante anos, as pessoas escutaram uma única mensagem, repetida por imobiliárias, promotores, construtoras, entidades financeiras e meios de comunicação: o preço da moradia nunca cai, a moradia é um investimento seguro! Essa mensagem se institucionalizou na boca das administrações públicas. As ministras da Habitação repetiam ano após ano que havia chegado o momento de comprar, enquanto o Ministério da Economia se encarregava de manter as condições materiais e acompanhar essas mensagens com políticas que motivavam a população a endividar-se. Protagonizaram uma política fiscal que desonerava somente a compra, uma política fundiária que incentivava a especulação, uma liberalização do aluguel que o desautorizava como alternativa real e um parque insignificante de habitações sociais.

Apesar da obrigação constitucional, a Espanha nunca empreendeu uma política para garantir o direito à moradia. Em vez disso, limitou-se a colocar em marcha uma economia política que transformou a mercantilização da moradia em uma suculenta fonte de renda para certos setores privados e para a própria administração pública.

Na Espanha, a devolução da moradia não é suficiente para liquidar a dívida, já que o empréstimo recai sobre a pessoa e não sobre o bem hipotecado, que é apenas uma garantia e, em caso de inadimplência, não é considerado suficiente para extinguir o empréstimo. Quando se produz uma situação de inadimplência, a moradia vai a leilão; se o leilão fica deserto, o que acontece em 90% dos casos no contexto atual de crise, as entidades financeiras podem adjudicar a elas mesmas a moradia por 60% do valor avaliado (até há pouco tempo, eram 50%). A diferença da dívida que não for coberta por esses 60%, mais os juros de mora e os custos judiciais do processo (ambos muito elevados), permanecerão como dívida corrente para a pessoa expropriada. Uma dívida que, ademais, gera novos juros, o que, na prática, impossibilita que se chegue a liquidá-la. 

O resultado dessa legislação anacrônica é praticamente uma versão contemporânea da escravidão: aqueles que cometeram o erro de assinar uma hipoteca permanecerão condenados financeiramente por toda a vida. Além do banco poder exercer o direito, sempre que quiser, de continuar executando a dívida restante adjudicando a ele mesmo os bens da pessoa afetada ou confiscando parte de sua renda, a pessoa executada constará como inadimplente em arquivos de acesso público.

Assim, soma-se ao despejo a condenação financeira, que se transforma em condenação à exclusão social. A pessoa poderá ter seus bens empenhados por toda a vida (pagamentos, contas bancárias, heranças, etc.) e terá sérias dificuldades para ter uma vida digna, já que aparecer na listagem de inadimplentes pode se tornar um impedimento na hora de encontrar trabalho, alugar uma moradia, contratar uma linha telefônica ou, inclusive, receber auxílios públicos. Por ter desejado ter acesso a uma moradia, ou a um bem de primeira necessidade reconhecido como direito fundamental, a pessoa pode se converter em um proscrito sem possibilidade de recuperação.

Em 1957, o primeiro ministro da Habitação da história espanhola, José Luis Arrese, em um discurso diante do Parlamento para apresentar uma bateria de propostas que pretendiam enfrentar a proliferação de favelas surgidas com as ondas de imigração interna do campo para a cidade, pronunciou uma frase que se tornou célebre com o passar dos anos: “Queremos um país de proprietários, não de proletários”.

A frase marcaria um ponto de inflexão e constituiria o princípio diretor da política de moradia do tardofranquismo. O projeto proprietarista da ditadura servia a um duplo objetivo. Por um lado, evitavam-se possíveis focos de conflito entre o Estado, proprietário das habitações sociais, e os locatários, os trabalhadores e os setores populares da população. Esses conflitos supunham um verdadeiro desafio para o regime. Por outro lado, a propriedade deveria atuar como um mecanismo de controle social, convertendo os espíritos insubordinados em indivíduos disciplinados, com ordem e moral.

Essa linha de ação não foi, no entanto, exclusiva da ditadura franquista nem se deu apenas dentro das fronteiras da Espanha. Transformar uma sociedade de proletários em proprietários também se tornou objetivo político da Inglaterra convulsionada de Margaret Thatcher, devotada a desativar as presunções revolucionárias de uma classe operária hostil. Era uma estratégia brilhante para alinhar os interesses de uma classe trabalhadora descontente com as elites conservadoras. Afinal, quem tem um título de propriedade tem algo a perder, interesses concretos a defender e pouco tempo para conspirar.

Se, durante o tardofranquismo, a construção de moradias públicas foi utilizada como uma medida anticíclica para combater as greves e estimular a demanda interna num momento de depressão econômica, na transição para a democracia essa tendência acentuou-se, convertendo a construção residencial em eixo vertebral do crescimento econômico. Durante os anos graves da bolha imobiliária, o peso do setor de imóveis representava 18% do PIB (30%, se considerarmos as atividades econômicas indiretas que proliferaram amparadas pela construção). Dessa maneira, a construção civil se transformou no principal recurso da economia espanhola, um motor de criação de trabalho precário e temporário que condicionou o desenvolvimento de um modelo econômico voraz e devastador para o território.

Sustentar esse modelo não foi uma tarefa fácil. O Estado teve que ajudar permanentemente a iniciativa privada e facilitar condições para que o maquinário da produção não se detivesse. Somente dentro dessa lógica pode-se explicar a Lei do Solo aprovada pela maioria absoluta do Partido Popular em 1998, batizada como a “Lei do Tudo Urbanizável”, que liberalizou matérias tão sensíveis como o zoneamento urbano e que descentralizou, sem estabelecer nenhum tipo de controle, as competências urbanísticas, favorecendo a especulação e a corrupção.

Se, ao mesmo tempo, pretendia-se que o negócio imobiliário sobrevivesse como modelo, era imprescindível dar destino a todas as moradias que se construíam anualmente. Assim, os governos democráticos no poder adotaram as medidas necessárias para alimentar uma demanda capaz de absorver a oferta existente de terra e moradias. As diferentes políticas implementadas pela administração pública forjaram a propensão dos cidadãos a acessar a moradia própria através do superendividamento, em detrimento do aluguel ou do fomento a outras formas de posse.

Durante praticamente uma década, a população espanhola se viu submetida a uma avalanche de mensagens que reforçavam a ideia única de que se você não é proprietário, não é ninguém. Por todos os lados e em todo momento, escutava-se repetidamente a mesma canção: que a bolha imobiliária não existia, que os preços das moradias nunca cairiam, que a compra de um imóvel era o melhor complemento para a aposentadoria, que pelo preço de um aluguel podia-se ser proprietário e que, comparando preços, era melhor comprar. Mais do que opiniões, eram sentenças inapeláveis que apareciam em todos os tipos de situações e conversas. Frases feitas que corriam de boca em boca e que acabaram se integrando ao senso comum. Mas de onde surgiam essas lendas? Quem propagava os mitos?

Uma simples pesquisa na hemeroteca de qualquer jornal será suficiente para nos darmos conta de que essas lendas saíam da boca de supostos especialistas, consultores profissionais, representantes do setor imobiliário, políticos de todas os espectros, ministros da Economia, do Fomento, da Habitação, da Indústria, do Trabalho, dirigentes do Banco da Espanha e presidentes de bancos e caixas econômicas.

Com frequência, atribuiu-se o crescimento exorbitante dos preços à “inexorável” lei do mercado. Segundo essa lei básica da economia, quando a demanda de um bem é superior à oferta, o preço sobe. Não há dúvida de que a propensão dos cidadãos a adquirir uma moradia em regime de propriedade alimentava a demanda no setor. O crescimento contínuo dos preços criava nos cidadãos novas expectativas de valorização. Em uma sociedade educada na cultura da propriedade, a percepção de que os preços seguiriam subindo e que, portanto, no dia seguinte, os imóveis seriam ainda mais caros, motivava as pessoas a comprar.

Na mesma linha, um dos argumentos que mais prosperaram foi o que atribuía a escalada dos preços à crescente pressão demográfica motivada pelo aparecimento de novas unidades familiares, como as famílias monoparentais. Apesar disso, os dados indicam que durante a bolha imobiliária se construíam mais moradias que o necessário para absorver o aumento da população. O crescimento da oferta era sistematicamente superior às moradias necessárias para satisfazer a demanda da formação de novos lares.

Durante muitos anos também tivemos que ouvir que o elevado preço da terra era a causa do aumento dos preços das moradias. Mas acontece o contrário. São as expectativas sobre o preço da moradia que condicionam o preço da terra. O preço da terra só afeta a repartição da mais-valia entre o vendedor da terra e o promotor final do imóvel. O que é certo, no entanto, é que é impossível entender o aumento continuado dos preços, que no decorrer das décadas de 1997 a 2007 subiram quase 200%, sem levar em conta o fenômeno da especulação.

Também tivemos que ouvir que o mercado imobiliário não podia ser regulado de nenhuma maneira, já que intervir no mercado significava distorcê-lo e criar ineficiências. No momento de explicar o comportamento da oferta e da demanda, políticos e especialistas tomaram por certo que o mercado da moradia é um mercado de concorrência perfeita. Mas, diferentemente do que alguns querem nos fazer crer, nem a moradia é um bem qualquer nem o mercado imobiliário funciona corretamente. As leis que regem o modelo idealizado de concorrência perfeita não se aplicam.

No jargão dos economistas, diríamos que a moradia é um bem com uma demanda inelástica. Isso significa que a demanda por esse bem, por se tratar de uma necessidade, é menos sensível à flutuação do preço e, portanto, se mantém relativamente constante. O contrário desses bens seriam os produtos acessórios e prescindíveis. Esses tipos de bens de demanda elástica são muito sensíveis à oscilação de preços: se seus preços aumentam de maneira desproporcional, as pessoas deixarão de comprá-los imediatamente.

Por outro lado, os mercados de concorrência perfeita pressupõem a existência de um número ilimitado de vendedores e compradores, de maneira que nenhum deles, atuando de forma independente, possa influenciar o preço fixado. A realidade do mercado imobiliário, no entanto, é outra. Antes, trata-se de um mercado imperfeito com poucos produtores e muitos consumidores, o que os economistas chamam de oligopólio. Nesse tipo de mercado, os produtores ocupam uma posição de força que utilizam para fixar o preço. Portanto, ele não é determinado pela interação recíproca das forças do mercado.

Outro dos pressupostos necessários para que o mercado funcione corretamente presume que todos os indivíduos que interagem nele dispõem da mesma informação, que o mercado é transparente e que a tomada de decisões é racional. Não obstante, o mercado imobiliário tem se caracterizado por sua opacidade e pela assimetria de informação entre os diferentes agentes econômicos que intervêm nele. São geradas externalidades negativas e o mercado não distribui os recursos de maneira eficiente.

Em todos esses casos, qualquer aluno de primeiro ano de economia sabe que a função do Estado é tentar corrigir esses erros. Mas as administrações públicas, longe de corrigir essas deficiências, se dedicaram a alimentar mitos e a implementar políticas que amplificavam as patologias do mercado e só beneficiavam alguns interesses muito concretos. Continuando com a alegoria do mercado perfeito, no modelo de abstração teórica que os economistas utilizam para representar o mercado ideal, existe o que se chama de “bens substitutos”. Um bem é substituto de outro quando um deles pode ser “consumido” ou “utilizado” no lugar do outro. A margarina e a manteiga seriam exemplos desse tipo de bem.

No caso do mercado imobiliário, podemos afirmar que a bolha poderia ter sido evitada se o aluguel não tivesse sido estrangulado, mas, em vez disso, tivesse sido fomentado como uma alternativa real. Se o aluguel fosse uma opção estável e segura para acessar uma moradia, teria se comportado como um bem substituto, pressionando pela queda dos preços das moradias à venda. Da mesma forma, um parque habitacional público de moradia social, além de responder a situações pontuais de emergência, teria atuado como contrapeso ao mercado livre e como válvula niveladora da especulação desenfreada.

O acesso ao crédito barato veio acompanhado de uma implementação normativa e de um marco legislativo que premiavam a compra e penalizavam o aluguel. Paralelamente, as esferas do poder empresarial foram cultivando uma série de mitos que desprestigiavam o aluguel e amplificavam as vantagens de se adquirir uma moradia própria. 

Slogans que se reproduziam na boca de administrações públicas que, desde o negacionismo da bolha até a aterrissagem suave, motivavam a comprar. Mensagens que se reproduziam e se amplificavam através dos meios de comunicação convencionais e que acabaram se integrando ao senso comum. Ao mesmo tempo, bancos e caixas econômicas introduziam mecanismos para escapar dos controles de risco existentes na concessão de créditos e incitavam, por meio de publicidade enganosa, as pessoas a se endividarem. Esse coquetel explosivo resultou na estigmatização do aluguel como regime de posse.

Alugar se tornou a opção residual para aqueles que não podiam ter acesso a uma moradia própria. Em uma sociedade individualista, que mede o que uma pessoa é em função de suas posses e sua capacidade de consumo, entrar no seleto clube de proprietários se transformou em um requisito para obter a credencial de cidadão de primeira. Mas o estouro da bolha imobiliária deixou descobertos os frágeis alicerces sobre os quais se assentava o milagre espanhol.

Mas nem tudo são más notícias. O mito da propriedade começa a se quebrar. O mercado já não é completamente intocável. A crise e seus estragos dinamitaram o projeto de uma sociedade de proprietários que, concebida nas esferas de poder, havia funcionado como um mecanismo de controle social alinhando-se com os grandes interesses corporativos. Com milhares de famílias desalojadas, milhões de imóveis vazios e uma demanda social pelo aluguel em crescimento, abre-se um novo cenário político.

É evidente que como sociedade não estivemos à altura, que em alguma coisa falhamos e que temos que nos submeter a uma reflexão coletiva. Faltou-nos maturidade, fomos ingênuos e não soubemos questionar decisões e políticas que, à luz dos acontecimentos recentes, constatamos serem nefastas. Nos deixamos deslumbrar pela miragem de um crescimento que se sustentava à base de dívida, sem nos preocuparmos com os reais alicerces que sustentavam nossa economia e a criação de postos de trabalho. Fizemos vista grossa diante de um modelo que tinha data de validade, que premiava a cultura do enriquecimento rápido e dava as costas às necessidades básicas da população.

Como se viu, não podemos falar de hipotecas sem falar de políticas de moradia, nem falar de moradia sem falar de modelo econômico, nem deste último sem falar do terreno no qual se levam a cabo essas decisões. A crise serviu para constatar os graves déficits democráticos de nossas sociedades e os riscos de deixar a economia nas mãos de entidades financeiras e outras grandes corporações que buscam única e exclusivamente o máximo lucro para repartir entre seus acionistas, sem se preocupar se, para isso, arruínam a economia real, que é a que gera os postos de trabalho para a imensa maioria da população. Por tudo isso, além de legislar para garantir o direito à moradia, temos que fazer uma reorganização ainda mais estrutural. Uma reorganização que passa por recuperar a direção da política econômica, exercer sobre ela um controle democrático e assegurar que os mecanismos de distribuição de crédito coloquem o interesse coletivo antes dos ganhos em curto prazo. As injeções de capital público no setor bancário abrem uma nova oportunidade para recuperar bancos públicos que administrem o dinheiro dos depositantes sob critérios responsáveis, éticos e sustentáveis.

Mas temos que seguir passo a passo. Com a cabeça fria e o coração quente. Sem perder de vista os grandes objetivos (direito à moradia, mais e melhor democracia e justiça social), o movimento das pessoas afetadas pela hipoteca abriu uma brecha precisamente para podermos distinguir outros objetivos em curto, médio e longo prazos. Isso nos permitiu começar a acumular pequenas grandes vitórias. Vitórias que são necessárias para alimentar o movimento. Vitórias que são imprescindíveis para levantar o moral de uma população desgastada pelos cortes sociais e pelo retrocesso de direitos que pensávamos estar consolidados.

Como citar este artigo

ALEMANY, Adrià; COLAU, Ada. Vidas hipotecadas. PISEAGRAMA, Belo Horizonte, número 12, página 84 - 89, 2018.

Ada Colau e Adrià Alemany

Prefeita de Barcelona desde 2015 e economista, atuaram na Plataforma de Afetados pela Hipoteca, movimento de luta contra o despejo de moradores, durante a crise imobiliária espanhola.

Clara Nubiola

Designer gráfica, mestre em antropologia social e cultural e pós-graduada em arquitetura do território, autora de Guía de le las rutas inciertas e Los cuentos de Ninots.
claranubiola.com