DIREITO DE
VIZINHANÇA

O problema é muito mais antigo do que se poderia pensar à primeira vista. Em sua Teoria delle Obbligazioni, de 1900, Giorgio Giorgi lembra que os jurisconsultos romanos – em obediência ao preceito de justiça natural segundo o qual cada um pode usar livremente das próprias coisas sem invadir ou desprezar a propriedade alheia – ensinaram, a partir do caso em que um fabricante de queijo pretendia secar a sua mercadoria fumigando o vizinho, que a fumaça, assim como a água, poderia constituir uma intromissão indevida.

Mais tarde, os intérpretes e tratadistas deram um passo adiante e proibiram também o tremor, o barulho e os maus cheiros, sempre que fossem tão intensos ou contínuos que os vizinhos não conseguissem suportar. Até era permitida a expulsão daqueles que exercessem artes ou misteres não só perigosos como simplesmente incômodos aos limítrofes.

Sob o império do direito comum e do antigo direito francês, a prática forense elevou ao grau de observância judicial essa teoria quase que por toda parte. Assim, os titulares de indústrias incômodas ou insalubres foram submetidos à expulsão ou à cessação da atividade – se a importunação produzida decorria de causa permanente e absoluta – ou a modificações do seu exercício e à obrigação de ressarcir os prejuízos.

O Código Napoleônico de 1804 foi, sem dúvida, o diploma legislativo de maior repercussão no Direito ocidental contemporâneo. Ainda que a esse Código seja atribuída a renovação da propriedade individualista romana, também havia limitações.

Hoje em dia, todavia, a responsabilidade do proprietário pelos danos ou prejuízos causados aos vizinhos está claramente definida em face da existência de artigo de lei. Segundo doutrinadores, haverá indenização sempre que o proprietário provoque um incômodo que resulte, realmente, na ilegal diminuição do direito do seu vizinho. Os julgados dos tribunais confirmam a responsabilidade do proprietário, independentemente de o ato ser praticado por negligência, por imprudência ou com a intenção de prejudicar.

O direito do proprietário é limitado pelo direito do proprietário vizinho: cabe ao sistema jurídico determinar o quê cada um pode fazer e o quê cada um pode impedir. A esse respeito, a técnica legislativa incorpora um preceito de alguns séculos, influenciado pelos costumes.

Sempre que o exercício do direito de propriedade do imóvel se conecta e se choca com o exercício do direito de outrem – motivo pelo qual pode ser proibida a incursão por aquele –, surge para os legisladores o problema de técnica jurídica fundamentado na existência de interesses agregados. A solução deve ser no sentido de se limitarem, por um lado, a faculdade de exercício e, por outro, a de exclusão. Daí nascerem direitos e deveres de vizinhança.

Função Social da Propriedade

A Constituição Brasileira de 1988 expressa, como um dos direitos fundamentais, a inviolabilidade do direito à propriedade. Também diz, como desdobramento, que “é garantido o direito de propriedade”, mas ressalva que “a propriedade atenderá a sua função social.”

Reconhecendo a função social da propriedade, a Constituição não nega o direito exclusivo do dono sobre a coisa, mas exige que seu uso seja condicionado ao bem estar geral. Nessas condições, o imóvel urbano sofre as restrições impostas pelo plano diretor, zoneamento, normas sobre uso e ocupação, meio ambiente, entre outros. O Estatuto da Cidade regulamentou as diretrizes gerais e os instrumentos de política urbana – um plexo de normas decorrente dos princípios encampados em todo o mundo que permite aproveitar racionalmente o solo urbano, planificar a vida em comunidade, dar à propriedade sua função social, com objetivo de melhorar a qualidade de vida, em todas as suas dimensões.

Está claro que a propriedade absoluta do passado deu lugar à propriedade social, passível de perda pela desapropriação por interesse ou necessidade pública, além das restrições que podem ser impostas pelo poder de polícia. É um direito individual, mas um direito individual condicionado ao bem-estar da comunidade. É uma projeção da personalidade humana e seu complemento necessário, mas, nem por isso, a propriedade privada é intocável. Ela admite limitações no seu uso e no seu conteúdo em benefício da comunidade.

O Código Civil Brasileiro de 1916 outorgava: “O proprietário ou inquilino de um prédio tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam.” Esse direito foi mantido no novo Código Civil Brasileiro: “O proprietário, ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.

Os direitos de vizinhança podem aparecer tão ligados à propriedade que parecem emanações do domínio, de modo que seu exercício é condizente com a posse. Assim, se o proprietário vizinho abre a janela a menos de metro e meio do terreno vizinho (Código Civil Brasileiro art. 1301), o que se deduz em juízo é o próprio direito de propriedade: o direito de vizinhança se diz então incorporado ao domínio. Em outras vezes, os direitos de vizinhança aparecem com inteira autonomia – assim, quando o prédio de determinado proprietário se acha encravado entre os prédios dos vizinhos, a lei impõe a estes o dever de dar passagem (CC art. 1285), que não é servidão, mas um direito de vizinhança. Portanto, há direitos de vizinhança que são meras projeções do domínio, a ponto de parecerem confundidos com os poderes que o proprietário tem sobre a coisa, e os que, visivelmente, são acréscimos, faculdades alheias ao direito de propriedade.

Conflitos de vizinhança

Segundo a teoria clássica, o conflito de vizinhança seria uma ruptura do equilíbrio, uma vez que entre dois vizinhos deve haver um uso harmonioso. Sempre que um dos proprietários rompe com esse equilíbrio, iniciando uma atividade que não se ajusta à atividade normal, o dano deve recair sobre o autor da ruptura. Podem ser causas de conflito de vizinhança o mau uso da propriedade, isto é, aquele uso que caracteriza ofensa ao sossego, à saúde e a segurança dos vizinhos, tais como: excesso de barulho produzido por manifestações religiosas no interior de templo causando perturbações aos moradores de prédios vizinhos; ruídos excessivos, algazarras, gritarias, diversões espalhafatosas altas horas da noite; comportamentos que atentem contra a moral e os bons costumes; manutenção de animais em local impróprio ou inadequado; construções perigosas ou perniciosas à vizinhança e à coletividade; atividades inconvenientes ou insalubres na região; odores insuportáveis, fumaça ou fuligem, poluição de águas, emanação de gases tóxicos, estábulos, dentre outras.

Algumas vezes esses incômodos são exacerbados, tornando nocivo para o vizinho o uso do imóvel praticado pelo proprietário mediante a ameaça da segurança e do direito daquele. Dessa maneira, a teoria da propriedade fica em crise, ou seja, impotente para resolver os conflitos de vizinhança.

Relações de vizinhança

Os deveres jurídicos mais comuns que podem dar origem às relações de vizinhança são os de tolerância, isto é, obrigações impostas a um proprietário para que consinta que outros interfiram na sua esfera jurídica, realizando atos que ele estava na condição de repelir. Os demais são deveres de abstinência – privações de atos compreendidos no poder de uso que o proprietário se impõe – ou deveres positivos, vale dizer, prestações que o proprietário deve fazer ao vizinho.

Interessante observar que o prejuízo e o incômodo podem resultar de elementos ou forças que, por terem natureza corpórea – como emanações de calor, trepidação e estrépitos –, atingem ou penetram o vizinho. Para corrigir a estreiteza do conceito, alguns admitem que a imissão também possa ser incorpórea. A fórmula, porém, mais geral das relações de vizinhança é o uso nocivo.

Mas como determinar o uso normal da propriedade? O simples uso que um proprietário faz de seu imóvel pode incomodar o sossego do vizinho, mas, se o Direito fosse proibir todos esses incômodos, a propriedade estaria economicamente aniquilada. Além disso, ficaria ferido o outro aspecto do direito de propriedade que resguarda a faculdade de dispor da coisa como queira a condição principal da plenitude do domínio e dos direitos de propriedade.

Limites

Toda a matéria de limites atende às dimensões da propriedade e às relações entre vizinhos. A fixação dos limites consiste em direitos de vizinhança e, estabelecidos os limites, surgem direitos e deveres para essas propriedades contíguas. Mas as limitações não se editam somente no âmbito dos particulares. É importante, do ponto de vista social, que os interesses particulares dos proprietários vizinhos sejam harmonizados, pois, assim, as normas restritas ao exercício do direito de propriedade podem ser justificadas. Para o Direito, a vizinhança é um fato que possui significado mais amplo do que na linguagem. Consideram-se vizinhos os que podem sofrer repercussão de atos propagados por pessoas próximas ou os que podem ter vínculos jurídicos resultantes desses atos.

O direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo é privativo do proprietário. Para os efeitos legais, os tapumes divisórios, as sebes vivas, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou banquetas – enfim, tudo quanto sirva para separar dois terrenos – pertencem, até que se prove o contrário, a ambos os proprietários, que devem concorrer, em partes iguais, para as despesas da construção e conservação das divisórias.

A lei ainda ampara o direito de se constranger o confinante a proceder à demarcação, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, com a repartição proporcional das despesas entre os interessados. Mas, além do direito de vedar, o proprietário pode também exigir que o vizinho lhe permita a entrada, sempre que o tapume comportar reparos. No entanto, deve ficar entendido que, se causar prejuízo, o proprietário deverá custear a reparação integralmente.

Águas

Os direitos e obrigações concernentes às águas também devem ser discutidos. O regime das águas é legalmente estabelecido pelo Código de Águas de 1934: esse Código é composto por normas que criam direitos e deveres para seus proprietários sob a inspiração de uma política de harmonização de interesses, dignos de proteção em função do lugar onde as águas nascem e passam. Ainda sobre o assunto, a Constituição de 1988 alterou o regime anterior, fazendo com que o domínio das águas passasse a ser público – da União ou dos Estados –, sem deixar de mencionar o importante papel desempenhado pelos municípios na proteção e uso das águas. Há todo um aparato jurídico que deve ser levado em conta no exame do direito das águas, não só no tocante do direito privado, como também no do administrativo e penal.

Árvores limítrofes

Outro direito de vizinhança é o relacionado com as árvores plantadas no limite de dois prédios ou tão próximas que seus frutos ou galhos atingem o prédio contíguo àquele em que estão as raízes. Há presunção de condomínio da árvore cujo tronco estiver na linha divisória de vizinhança. Já em relação aos frutos que caem em solo vizinho o direito romano dizia que eram do dono da árvore, mas o Código Civil neste particular segue o direito germânico, que os concede ao dono do prédio em que caíram. Se o terreno em que darão os frutos for público, continuam a pertencer ao dono da árvore, porque nesse caso desaparece o risco de entreveros. A queda dos frutos deve ser natural, para permitir a aquisição pelo dono do terreno confinante. Se provocada, o agente pratica ato ilícito e se apossa do que não lhe pertence. Enquanto ligados à árvore, os frutos pertencem a seu dono, que pode colhê-los. Somente poderá ingressar no terreno vizinho para tal, no entanto, se houver autorização.

A lei autoriza o proprietário que tenha imóvel invadido por raízes e ramos de árvores a cortá-los até o plano divisório. Trata-se de hipótese excepcional de defesa direta de direitos. Esse corte, contudo, só é permitido se a invasão de raízes e ramos ocasionar moléstia ao vizinho, embora essa não seja uma posição jurídica pacífica.

Passagem forçada

Em direito comum, a concepção das servitutes necessariae revela a insuficiência do pensamento daqueles séculos para distinguirem restrições e limitações no conteúdo do direito de propriedade, bem como as servidões e o lado passivo dos direitos de vizinhança. O direito à passagem não aparece hoje mais como direito à concessão forçada de servidão – há, na construção jurídica, a limitação ao conteúdo do direito de propriedade. A verdadeira concepção é a que está no Código Civil Brasileiro, orientada pelo pensamento germânico: não se pode pensar a constituição de servidão por equidade, estado de necessidade ou expropriação. Trata-se de direito do proprietário ao qual o vizinho não se pode opor. Tem legitimidade para pedir passagem não apenas o proprietário, mas também o usufrutuário, usuário, habitador ou possuidor.

Direito de construir

Nessa linha de raciocínio, pode-se dizer que o direito de construir e o direito de vizinhança são de ordem privada e dizem respeito à construção e a seus efeitos nas relações com terceiros, especialmente com os confrontantes. Já o direito urbanístico ordena o espaço urbano e as áreas rurais que interferem nele através da imposição de ordem pública, expressa em normas de uso e ocupação do solo urbano – ou urbanizável – ou de proteção ambiental. Os direitos de construir também nascem da limitação ao direito de propriedade – são direitos dependentes, contidos no direito de propriedade. Quase sempre os direitos de construir sofrem limitação bilateral: cada propriedade vizinha sofre limitação. “O proprietário”, diz o Código Civil, “pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”. Na regra logo ressaltam tese e antítese: cada um constrói no seu terreno o que entende, como entende e onde entende (tese); o interesse dos proprietários – e não só o de cada proprietário, mas também o interesse público – tem de ser atendido (antítese). Na prática, direitos de vizinhança e legislação urbana limitam o direito de propriedade na busca da função social da propriedade e do equacionamento do direito individual com o direito social.